IVA en reformas: cuándo pagas el 10 % y cuándo el 21 %

El IVA en reformas de vivienda es del 10 % si se cumplen tres condiciones: la encarga un particular para su casa, la vivienda tiene al menos dos años desde que se terminó o rehabilitó y los materiales que aporta la empresa no superan el 40 % de la base imponible. Si falla una, toca el 21 %.

La diferencia pesa: en una obra de 20.000 € de base son 2.200 € más. En Albañiles León lo revisamos en la visita y lo dejamos indicado en el presupuesto, con la base y el tipo de IVA separados, para que no haya sorpresas en la factura final.

1. Las tres condiciones del IVA reducido del 10 %

El tipo reducido para obras de renovación y reparación de viviendas está en el artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA. Se aplica a la factura del albañil o de la empresa de reformas cuando se cumplen estos tres requisitos:

• Quién la encarga. Una persona física que no actúa como empresario o profesional y usa la vivienda para uso particular. También una comunidad de propietarios cuando las obras son en el edificio de viviendas.
• Antigüedad. La construcción o la última rehabilitación de la vivienda terminó al menos dos años antes de empezar la obra.
• Materiales. El coste de los materiales que aporta quien hace la obra no supera el 40 % de la base imponible de la factura.

Las tres van juntas. Un piso de 1985 reformado por su dueño para vivir en él cumple las dos primeras; la tercera depende de cómo se reparta el presupuesto entre materiales y mano de obra.

2. La regla del 40 % de materiales, con números

Es la condición que más dudas genera. Se compara el coste de los materiales que pone la empresa con la base imponible total de la factura, es decir, el precio de la obra antes de IVA.

Las obras con mucha mano de obra (alicatados, tabiquería, enfoscados, reparaciones) suelen quedar por debajo. Las que llevan material caro, como una cocina con muebles de gama alta o ventanas, pueden pasarse. En nuestras reformas integrales en León desglosamos materiales y mano de obra para que se vea si se cumple.

3. Cuándo se paga el 21 %

Fuera de las tres condiciones, la obra va al tipo general. Los casos que más vemos son estos:

• Pisos en alquiler. Quien alquila una vivienda actúa como empresario a efectos de IVA, así que la reforma de ese piso no tiene el tipo reducido.
• Comprar para reformar y vender. Si la operación es una inversión, el destinatario actúa como empresario.
• Locales, oficinas y naves. No son viviendas: van al 21 % aunque el dueño sea un particular.
• Viviendas con menos de dos años desde que se terminaron o se rehabilitaron.
• Materiales por encima del 40 % de la base imponible.

Si la vivienda se usa a la vez como despacho o tiene una parte alquilada, el caso no es automático. Ahí conviene que lo valore tu asesor fiscal antes de firmar.

4. Qué documento se firma para aplicar el 10 %

Para justificar el tipo reducido, la empresa que hace la obra puede pedirte una declaración escrita y firmada. En ella indicas que eres el destinatario, que la vivienda es de uso particular y que se terminó hace más de dos años.

Lleva tu nombre, DNI y la dirección de la vivienda. La empresa la guarda junto a la factura por si Hacienda la pide. No es un trámite en el Ayuntamiento ni tiene coste: se firma con el presupuesto aceptado.

Firma solo lo que es cierto. Si la vivienda está alquilada o es menos antigua de lo que declaras, el tipo reducido no corresponde aunque figure en la factura.

5. Rehabilitación de edificios y vivienda nueva

Hay otros dos supuestos con IVA del 10 % y reglas propias. Las obras de rehabilitación de un edificio, cuando la mayor parte del coste va a la estructura (fachadas, cubiertas, forjados o muros), y la construcción de una vivienda que contrata directamente su promotor.

En esos casos el tipo depende del proyecto y del contrato, no de una declaración. Lo confirma el técnico que redacta el proyecto, y nosotros lo reflejamos en el presupuesto.

6. Checklist: el IVA en tu presupuesto

• La base imponible y el tipo de IVA aparecen por separado.
• Si se aplica el 10 %, se menciona la declaración del destinatario.
• Materiales y mano de obra van desglosados, para comprobar la regla del 40 %.
• El material que compras tú no se cobra también en la factura de la obra.
• Si el presupuesto solo dice «IVA incluido» sin cifras, pide que lo separen.

Con el IVA claro, el siguiente paso es saber si el precio es razonable: aquí tienes los precios de reformas integrales en León por calidades y partidas.

El IVA en reformas de vivienda se decide antes de empezar, no al facturar. Pregúntalo en la primera visita y que quede por escrito en el presupuesto.

Información orientativa según la Ley 37/1992 del IVA vigente en octubre de 2026. En casos dudosos (vivienda con despacho, alquiler parcial, herencias) consulta con tu asesor fiscal.

¿Quieres un presupuesto con el IVA bien aplicado? Pídenos visita sin compromiso. Te lo enviamos cerrado y por escrito.